五月津樓市在量?jī)r(jià)博弈中前行

津城樓市在3月出現(xiàn)回暖跡象后，在4月無(wú)論成交套數(shù)還是成交面積環(huán)比均出現(xiàn)一成下跌，令津城樓市再度進(jìn)入緊張期。業(yè)內(nèi)專家對(duì)這一現(xiàn)象的解釋是：樓市成交回落，與項(xiàng)目樓盤的價(jià)格細(xì)微上調(diào)相關(guān)密切。進(jìn)入5月份，由于開盤數(shù)量及開發(fā)商優(yōu)惠舉措的增多等多因素影響，津城樓市可能會(huì)放大成交，轉(zhuǎn)頭沖高。

　　5月開門見喜

　　銷售優(yōu)惠攬客

　　據(jù)市國(guó)土資源和房屋管理局發(fā)布的每日房?jī)r(jià)信息顯示，“五一”假期期間，天津新建商品住宅成交706套，日均成交235套，成交面積達(dá)74498.4平方米，平均價(jià)格為10332元/平方米，無(wú)論是成交套數(shù)還是成交面積，均創(chuàng)三年來(lái)新高。業(yè)內(nèi)人士將“五一”假期的樓盤銷售佳績(jī)，看作是5月的開門紅。

　　對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，在剛需逐步釋放的階段，樓市成交量?jī)?yōu)于前兩年并不意外，“五一”期間各大開發(fā)商加大力度優(yōu)惠推盤，乃是促成樓市成交的重要因素。

　　樓市放量多少是決定市場(chǎng)能成交多少的硬條件。據(jù)了解，5月本市有46個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)開盤，數(shù)量環(huán)比增加100%，同比增加4.55%，創(chuàng)歷史新高。其中市內(nèi)六區(qū)有10個(gè)、遠(yuǎn)郊五縣12個(gè)，濱海新區(qū)10個(gè)，環(huán)城四區(qū)14個(gè)，居各行政區(qū)域開盤數(shù)量第一。其中，這些項(xiàng)目中純新盤有21個(gè)，占預(yù)計(jì)開盤總量的45.65%。

　　進(jìn)入5月銷售旺季，各大開發(fā)商旗下的各大項(xiàng)目已紛紛開始爭(zhēng)搶客戶的行動(dòng)，并打出各種買房?jī)?yōu)惠政策。“開盤前幾天，我們已做了大量的客戶邀約工作，這幾天我們將會(huì)迎接更多看房者。我們看好5月，也正在努力抓住每一個(gè)意向客戶。”一位濱海新區(qū)的某項(xiàng)目銷售經(jīng)理對(duì)5月份的銷售信心滿滿。

　　郊區(qū)新盤集中

　　均價(jià)不足萬(wàn)元

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，5月份本市將會(huì)有21個(gè)純新盤推出面市，樓市推新量非常可觀，占預(yù)計(jì)開盤總量的45.65%。對(duì)此，分析人士表示，大規(guī)模新盤的推出，會(huì)使津城樓市5月份形成一個(gè)銷售小高峰。

　　值得關(guān)注的是，由于純新樓盤較多，很多項(xiàng)目樓盤價(jià)格尚未明確公布。截至目前，預(yù)計(jì)5月開盤的純新項(xiàng)目中給出參考價(jià)的樓盤大多均價(jià)不足萬(wàn)元，這些盤相對(duì)集中分布在環(huán)城四區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)縣以及濱海新區(qū)板塊。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為， 5月樓市成交量除受開盤數(shù)量影響外，也與樓盤的區(qū)位以及是否為純新樓盤有很大關(guān)系。相比較而言，無(wú)論是純新開盤還是再次開盤的樓盤，郊縣、濱海新區(qū)、環(huán)城四區(qū)區(qū)位的項(xiàng)目單價(jià)相對(duì)較低，對(duì)于目前剛需市場(chǎng)會(huì)更具吸引力。而純新樓盤價(jià)格上的優(yōu)惠力度會(huì)更加靈活機(jī)動(dòng)，更具下調(diào)空間。

　　“5月份這些新開盤的項(xiàng)目，價(jià)格要比周邊低10%至20%，在這種價(jià)格優(yōu)勢(shì)作用下，5月市場(chǎng)成交量預(yù)計(jì)會(huì)比4月好。”采訪中，鐘文輝表示，各大開發(fā)商看到價(jià)格優(yōu)惠對(duì)樓市成交推動(dòng)的效果后，及時(shí)調(diào)整銷售策略，加大優(yōu)惠力度，將會(huì)拉低津城樓市整體成交價(jià)格。

　　“以前項(xiàng)目銷售均價(jià)為10000元/平方米，現(xiàn)在團(tuán)購(gòu)特價(jià)均價(jià)僅為7800元/平方米左右。”西青區(qū)某項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示。

　　更值得關(guān)注的是，本市中心地區(qū)的樓盤也在價(jià)格上做出了調(diào)整。一位老城廂綜合體項(xiàng)目銷售人員表示，原來(lái)19000元/平方米價(jià)格，現(xiàn)在已經(jīng)調(diào)為13000元/平方米，而另一個(gè)位于海河沿岸的高端項(xiàng)目，也將此前18000元/平方米的均價(jià)調(diào)整為11000元/平方米。

　　庫(kù)存壓力下

　　量?jī)r(jià)在博弈

　　目前，津城樓市依舊是剛需主導(dǎo)下的買方市場(chǎng)，開盤熱銷項(xiàng)目樓盤所在地塊大多是2009年前時(shí)拿下的，這些樓盤也大多是開發(fā)商的庫(kù)存樓盤。在與消費(fèi)者同樣觀望了一段時(shí)間之后，今年上半年，開發(fā)商不得不采取措施，促進(jìn)銷售。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至4月30日本市新建住宅市場(chǎng)的可售量為131204套，環(huán)比增加4217套，環(huán)比漲幅為3.2%。由于4月份樓市成交量回落，很多項(xiàng)目樓盤的銷售情況并不理想，加上5月預(yù)計(jì)開盤數(shù)量的大幅激增，爭(zhēng)搶有限市場(chǎng)客戶資源將使已開盤樓盤的銷售壓力進(jìn)一步加大。反之，5月份津城樓市的成交量也有望將在各大開發(fā)商的銷售激戰(zhàn)中，扭轉(zhuǎn)銷售下滑趨勢(shì)，轉(zhuǎn)而推高樓市成交量。

　　“只有到了我能接受的心理價(jià)位，才會(huì)出手。”一位看房者在河西區(qū)友誼北路一個(gè)項(xiàng)目銷售中心如是說(shuō)。對(duì)于買房人而言，大多數(shù)人已認(rèn)定樓盤價(jià)格必會(huì)有所松動(dòng)，只有在價(jià)格上嘗到甜頭了，才會(huì)買房。

　　從最近賣得比較好的樓盤可以看出，銷售火爆的樓盤不是折扣較多就是推出了團(tuán)購(gòu)特惠房源。那些在價(jià)格上做出較大幅度讓步的樓盤，也往往是庫(kù)存壓力較大的項(xiàng)目。

　　樓盤價(jià)格上的松動(dòng)，一定會(huì)引起消費(fèi)者的關(guān)注，但是能否最終成交則是另外一回事。“項(xiàng)目推出價(jià)格優(yōu)惠后，電話咨詢和到項(xiàng)目看房的人的確多了，但是真正成交的人數(shù)并不是十分理想。”濱海新區(qū)某項(xiàng)目負(fù)責(zé)人向記者表示了價(jià)格下調(diào)是否真正對(duì)自己有利的擔(dān)憂。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，庫(kù)存及銷售壓力下，價(jià)格優(yōu)惠能否真正使項(xiàng)目樓盤贏得市場(chǎng)，促進(jìn)銷售量的提升，關(guān)鍵還在于產(chǎn)品品質(zhì)和開發(fā)商的品牌影響力。因此，5月的津城樓市，并非純粹是價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，而是在量?jī)r(jià)博弈中前行。