萬科：控制風險是前提

海外版圖：新加坡、美國紐約曼哈頓、舊金山等

困難：各個州稅法都不同

作為國內的房企龍頭，萬科在海外市場的布局算是“積極而謹慎”。

2013年，萬科首次進軍海外市場。在這一年的前4個月中，萬科一口氣進入了中國香港、美國、新加坡三個市場，總投資額約44億元。今年2月，萬科又落子紐約曼哈頓。

萬科目前所有的海外項目均選擇了與當地開發商合作的路子。萬科方面昨日對《第一財經日報》記者表示，其海外投資處在試水階段。

萬科在海外市場的布局主要有兩條不成文的規矩，一是優先考慮在海外華人集中的地區開展業務，二是必須有當地的合作伙伴，沒有合作伙伴的海外項目，萬科不做。

目前，萬科在海外主要有四個項目：香港荃灣項目、美國舊金山Lumina項目、新加坡林曦閣（The Glades）項目和紐約曼哈頓列克星敦大道610號項目。

選擇華人聚集區的原因很簡單，國內開發商在海外市場的知名度較低，選擇華人市場就意味著銷售更有保障，而且越來越多的國內投資者選擇到海外進行房產投資。

不過，今年萬科剛在紐約曼哈頓拿下的列克星敦大道610號項目，目標客戶便不再是海外華人和中國人，而是主要面向紐約及國際高端客戶，競爭曼哈頓房地產市場。

但與當地合作伙伴共同開發這一點，是從未變化的：香港荃灣項目是與新世界發展有限公司合作；美國舊金山Lumina項目是和當地龍頭房企鐵獅門房地產公司合作；新加坡林曦閣（The Glades）項目是與亞洲頂級開發商之一的吉寶置業合作；紐約曼哈頓列克星敦大道610號項目則是跟美國知名地產商RFR、Hines攜手開發。

萬科方面對《第一財經日報》記者表示，這些項目都由合作方操盤，萬科參股，并跟進項目日常運營，協助安排中國境內銷售工作。而在萬科已進入的城市中都會有團隊駐守，團隊人數不等，比如在紐約有7個人。

例如美國舊金山Lumina項目，是萬科在2013年2月與鐵獅門房地產公司成立合資公司共同開發的。該項目為高層豪華住宅公寓，整個項目預計耗資約6.2億美元，其中，萬科投資1.75億美元，鐵獅門投資7500萬美元，剩余資金由債務融資獲得。這一合作中，萬科權益比例占到70%，鐵獅門占30%。鐵獅門負責整個項目的設計、開發、銷售和運營，萬科以管理合伙人及財務投資者的角色參與項目的全過程。

在紐約曼哈頓列克星敦大道610號這個項目中，萬科會更加深入地參與項目的管理和運營。

2013年2月，在剛拿下美國舊金山Lumina項目時，王石曾感嘆道：“我搞房地產搞了二十年，在中國國內從來沒有拿到過這么好的地塊，沒有過這么快的談判速度，也沒有這么快的投資，這么快就會看到什么時候開工、什么時候完工、能銷售多少、資金怎么安排。”

不過，美國市場也存在很多讓人“頭疼”的事情。

一位對美國房地產市場頗有研究的業內人士對《第一財經日報》記者表示，美國的房地產法律非常繁雜，每一個項目都需要很多法律文件，涉及產權、環評、規劃等，需要聘請當地的律師協助。而且由于美國的土地是私有的，每一塊土地都需要跟產權所有人進行談判，而土地的產權、容積率等都需要請律師進行鑒定。

上述業內人士還表示，美國的稅法也是全世界最為復雜的，各個州的稅法都不同，而聯邦政府對外國人的征稅也有差異，如何運用合法杠桿降低稅負對于國內房企來說就是一門很大的學問。

萬科表示：“萬科進行海外投資，前提是確保能控制好風險。”