房地產(chǎn)項(xiàng)目踩雷 自掏腰包“剛兌”

進(jìn)入2013年以來，中小房企前兩年高息融資“飲鴆止渴”的惡果已現(xiàn)。近日，由重慶國際信托發(fā)行的一款投向房地產(chǎn)企業(yè)的信托產(chǎn)品，因融資方*ST珠江發(fā)布公告稱，到期無法償還該信托貸款本息共2.1億元，正在商量展期事宜。

繼安信信托的“泰宇花苑”項(xiàng)目融資方跑路、“昆山純高”項(xiàng)目因融資方無法支付本息進(jìn)入訴訟流程后，近日另一家信托公司——重慶國際信托又有一項(xiàng)目“踩雷”。

地產(chǎn)項(xiàng)目踩雷

重慶國際信托于2010年9月28日成立了“渝信價(jià)值投資十一號集合資金信托計(jì)劃”，為海南珠江控股股份有限公司（000505.SZ，下稱*ST珠江）募集信托資金共2.2億元，信托收益率達(dá)13%。根據(jù)重慶信托的清算公告，上述信托計(jì)劃已于2012年3月28日到期終止，如期清算，投資者獲得的信托收益為5112.28萬元，實(shí)際年化收益在11.6%左右。

重慶信托在“自掏腰包”為投資者實(shí)現(xiàn)兌付之后，現(xiàn)在面臨著難以從融資方手中如期收回資金的困境。由于該信托項(xiàng)目不像一般的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目那樣有不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行抵押，而是融資方以其持有的3325萬股西南證券限售流通股作質(zhì)押，并轉(zhuǎn)讓約定期內(nèi)的股份收益權(quán)。也就是說，一旦融資方最終無法償還所欠本息，重慶信托將不得不要求*ST珠江通過股票二級市場賣出上述股票支付本金和資金占用費(fèi)以保證其收益。

昨日，西南證券收盤價(jià)為8.36元。也就是說，根據(jù)昨日的收盤價(jià)，若重慶信托變賣質(zhì)押資產(chǎn)可收回2.78億元的資金，勉強(qiáng)可以覆蓋海南珠江的欠款。

業(yè)內(nèi)人士指出，在2010年質(zhì)押給重慶信托時(shí)，西南證券的股價(jià)在12元左右，總價(jià)值約為4億元，相對于信托融資的2.2億元而言質(zhì)押率在55%左右，符合市場一般水平。但由于去年以來股價(jià)大跌，按照西南證券的現(xiàn)價(jià)來算，在沒有追加質(zhì)押股份的情況下，質(zhì)押率已高達(dá)八成，對于信托公司來說風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)高。

信托公司“剛兌”不一定虧損

上述提及的一些出問題的房地產(chǎn)融資項(xiàng)目，包括泰宇花苑、昆山純高以及去年底廣受市場關(guān)注的中信三峽全通等項(xiàng)目，即使融資方出現(xiàn)實(shí)質(zhì)違約，但普通投資者都并未遭受直接損失。

一位信托公司人士分析稱，一般信托產(chǎn)品到期融資方無法償還本息，信托公司在自有資金充足的情況下會自行墊資完成對客戶的兌付，再和融資方清算，這就形成了信托行業(yè)無明文規(guī)定的“剛性兌付”。

上述人士認(rèn)為，剛性兌付在短時(shí)間內(nèi)不會打破。“除非整個(gè)經(jīng)濟(jì)滑坡，各行業(yè)批量陷入低迷蕭條，否則的話，一兩個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，信托公司還是可以撐下來的。而且，對于變賣抵押物等處理方式來說，若抵押率控制得好，信托公司處理完是不會存在損失問題。”他說。

不過，也有業(yè)內(nèi)人士指出，個(gè)別風(fēng)控較差的信托公司，若在產(chǎn)品設(shè)計(jì)時(shí)質(zhì)押率過高的話，剛性兌付或等于自吞苦果。

3月房地產(chǎn)信托量驟降五成

根據(jù)用益信托網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)，今年3月新發(fā)行的房地產(chǎn)信托數(shù)量與去年同期相比減少了近一半，融資規(guī)模縮水了近三分之二。用益信托的數(shù)據(jù)顯示，今年3月投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托產(chǎn)品共有35個(gè)，融資規(guī)模共44.63億元，而去年同期該類信托產(chǎn)品共成立了66個(gè)，融資規(guī)模總計(jì)達(dá)120.82億元。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)信托規(guī)模下降，一方面是由于監(jiān)管層有意控制增速，另一方面則是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)商的流動(dòng)性有所改善。