“我相中了通州區(qū)五環(huán)外的一套82平方米的兩居室，但開(kāi)發(fā)商告訴我，要貸款的話，只能在公積金貸款和商業(yè)貸款之間二選一，不能組合貸。這不是變相提高首付嗎？”一位非京籍的購(gòu)房者丁志國(guó)(化名)向中國(guó)證券報(bào)記者抱怨道。

據(jù)丁志國(guó)介紹，來(lái)京工作已有8年時(shí)間，好不容易攢夠了50萬(wàn)元，準(zhǔn)備在今年出手購(gòu)房。雖然一季度不斷上漲的房?jī)r(jià)讓他的選擇空間逐漸縮小，但進(jìn)一步收緊的信貸政策，最終成了壓垮他首次置業(yè)的“最后一根稻草”。

幾個(gè)月來(lái)跑遍通州、順義、昌平、大興、房山等郊區(qū)五環(huán)外新盤的丁志國(guó)發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)基本上都漲到了2萬(wàn)元/平方米左右，80平方米的兩居室總價(jià)在140萬(wàn)-160萬(wàn)元之間。“我的積蓄就夠交首付款，剩下的款項(xiàng)本想著用公積金貸和商貸組合的方式來(lái)解決，但大部分開(kāi)發(fā)商都拒絕了。他們嫌組合貸麻煩，都想快點(diǎn)回款。”丁志國(guó)憤憤不平，“我相中的那套兩居總價(jià)需要160萬(wàn)元，我的公積金貸款最高只能貸80萬(wàn)元，商業(yè)貸款最多也只能貸95萬(wàn)元。若只能二選一的話，我要在首付款的基礎(chǔ)上再交30萬(wàn)元或者15萬(wàn)元。一下子多出這么多錢，我實(shí)在難以在短時(shí)間內(nèi)籌齊。”

的確，隨著調(diào)控不斷加碼，開(kāi)發(fā)商悄然提高了購(gòu)房者的門檻。中國(guó)證券報(bào)記者向中國(guó)鐵建·原香漫谷、魯能·7號(hào)院、天恒·樂(lè)活城等五環(huán)外的幾個(gè)新盤售樓處咨詢貸款事宜，得到的答復(fù)均是不能組合貸，只能二選一。

如果說(shuō)開(kāi)發(fā)商“落井下石”，那么銀行減少首套房?jī)?yōu)惠、提升房貸資格，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，無(wú)異于“雪上加霜”。

一位建行北京分行的個(gè)貸客戶經(jīng)理王晨(化名)告訴中國(guó)證券報(bào)記者：“首套房首付比例仍為不低于三成，貸款利率執(zhí)行基準(zhǔn)利率，沒(méi)有折扣優(yōu)惠。不過(guò)，資質(zhì)信用良好的客戶仍可享受首套房利率下浮的優(yōu)惠，但優(yōu)惠幅度要具體商談。”

當(dāng)記者追問(wèn)何為資質(zhì)信用良好時(shí)，王晨調(diào)低了音量：“存款、買理財(cái)產(chǎn)品等都可以認(rèn)定為資質(zhì)信用良好。比如您到我指定的建行營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)一次性存款50萬(wàn)元以上，存的越多利率就越優(yōu)惠。您要著急辦的話，我們可以見(jiàn)面詳談。”

記者致電招行北京分行個(gè)貸部門，其相關(guān)人士表示，招行首套房利率優(yōu)惠幅度為基準(zhǔn)利率的9.5折。而民生銀行的個(gè)貸部負(fù)責(zé)人則表示，自去年就已暫停了房貸業(yè)務(wù)。

事實(shí)上，央行和北京市政府要求北京地區(qū)商業(yè)銀行嚴(yán)格執(zhí)行二套房首付比例70%，貸款利率為基準(zhǔn)利率的1.1倍的新政，并未對(duì)首套房貸政策做調(diào)整。然而，商業(yè)銀行自行降低或取消首套房利率優(yōu)惠，著實(shí)傷害了部分剛需人群，增加了其購(gòu)房成本。據(jù)王晨介紹，絕大部分首次置業(yè)的人經(jīng)濟(jì)條件有限，對(duì)利率優(yōu)惠折扣很在意。降低或取消優(yōu)惠，他們中的很多人將推遲或取消置業(yè)計(jì)劃。

此外，值得注意的是，此次北京信貸新政還明確了“認(rèn)房又認(rèn)貸”的二套房判定標(biāo)準(zhǔn)，賣一買一的置換者遭到了致命打擊。在北京市建委房屋交易權(quán)屬信息查詢系統(tǒng)里顯示無(wú)房，但通過(guò)央行征信系統(tǒng)、北京住房公積金管理系統(tǒng)查詢，有1筆個(gè)人住房貸款記錄或1條購(gòu)房提取記錄的，將被認(rèn)定為符合第二套住房貸款條件的借款申請(qǐng)人，首付款比例必須達(dá)到六成。

“這等于說(shuō)，我之前貸款買了一套房，現(xiàn)在想賣掉再買一套，首付就得六成。但這在以前是符合首套房條件的，首付只需三成。”中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉表示。

根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，目前北京二手房市場(chǎng)上屬于賣一買一的置換需求約占36%；新房市場(chǎng)上以小換大的改善性需求比例也在30%以上。也就是說(shuō)超過(guò)三分之一的購(gòu)房者首付比例將從最初的30%提高到60%。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部分析師張旭表示，置換型的二套房購(gòu)房者的首付比例翻番，對(duì)于需求的抑制會(huì)非常明顯。北京樓市二季度成交量大幅度下跌不可避免，銀行房貸業(yè)務(wù)也將急劇下滑。