中國人海外掃樓、中國房企進(jìn)軍海外成為海外媒體熱衷的頭條新聞，雖然中國購房者海外置業(yè)的需求與日俱增，然而，熱鬧表象背后實(shí)際需求到底有多大，中國房企試水海外前景如何，仍然值得探討。

非熱點(diǎn)區(qū)域逐漸升溫

“有天一早起來，發(fā)現(xiàn)鄰居變成了同胞。”提起中國買房者，移民夏威夷20余年的華裔王先生一臉興奮。“隨著中國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，中國買家的實(shí)力實(shí)在強(qiáng)大，好多房子都是全款買下。”

在美國，中國購房者之前注意力主要集中在紐約、洛杉磯、舊金山等中國投資者喜歡居住的城市。然而，這些年來，中國購房者的購房區(qū)域開始伸向一些新區(qū)域。一直以來日本游客居多，隨著中國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，到夏威夷旅游、置業(yè)的中國購房者明顯增加。

除了教育、移民等區(qū)域外，國內(nèi)外房產(chǎn)價格水平以及限購等措施，也刺激不少國內(nèi)買房需求外溢。相比于國內(nèi)年年升高的房價，海外房產(chǎn)的價格實(shí)際上并不高。尤其是經(jīng)濟(jì)危機(jī)以來，歐美國家的房產(chǎn)價格連連下跌。

在荷蘭阿姆斯特丹學(xué)習(xí)、生活多年的張偉對于中外房地產(chǎn)價格差異感同身受，他向記者表示：“剛到荷蘭時北京四環(huán)的新房價格每平米1萬元左右，低于阿姆斯特丹的房價，而幾年過去，目前阿姆斯特丹距離市區(qū)的公寓價格只有每平米1.5萬元人民幣，而這樣的價格在北京只有在六環(huán)外。”

在今年北京春節(jié)房展上，除了加拿大、美國、英國、澳大利亞等傳統(tǒng)熱點(diǎn)區(qū)域外，來自拉脫維亞、塞浦路斯、立陶宛、毛里求斯、阿魯巴、冰島等非熱點(diǎn)區(qū)域的項(xiàng)目也踴躍參展，希望在龐大中國市場上分一杯羹。

中國房企布局海外

龐大的中國海外需求蛋糕不僅吸引海外房地產(chǎn)企業(yè)，也吸引中國本土的開發(fā)商。據(jù)中國海外投資聯(lián)合會一項(xiàng)數(shù)據(jù)顯示，去年以來，包括碧桂園、中國建筑、中國鐵建、萬科、綠地、萬通、中坤等10余家大型房企，已在海外有房地產(chǎn)項(xiàng)目或確定投資計(jì)劃，投資規(guī)模已達(dá)上百億美元。

今年2月與4月，萬科先后與當(dāng)?shù)仄髽I(yè)簽訂合作協(xié)議，拓展美國與新加坡市場。短短一年多時間，綠地海外經(jīng)營業(yè)務(wù)已先后落地亞洲、歐洲、大洋洲內(nèi)三個國家。在韓國濟(jì)州項(xiàng)目首批產(chǎn)品預(yù)售在即，逐步進(jìn)入投資收獲期，自主酒店品牌進(jìn)駐德國法蘭克福的同時，綠地乘勝追擊挺進(jìn)澳洲市場。

鑫苑（中國）置業(yè)有限公司3月在紐約布魯克林區(qū)的威廉斯堡買了塊地，用于該公司在美國進(jìn)行首個房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目——一幢有著216戶的共管公寓大樓。此外，鑫苑置業(yè)還在美國搜尋其它項(xiàng)目，并計(jì)劃將所建樓盤的40%左右賣給中國投資者。

“出海”的初衷之一也是希望能夠鎖定新的一波移民潮與海外置業(yè)需求。一位內(nèi)地開發(fā)商公開表示，“中國人想去哪里，哪里的中國人最多，我們就去哪里，我們會研究這件事情。”

面臨巨大機(jī)會成本

雖然中國購房者海外置業(yè)的需求與日俱增，然而，熱鬧表象背后實(shí)際需求到底有多大，引發(fā)各界關(guān)注。即使在英國樓市，中國買家仍是非主流。第一太平戴維斯統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，去年“中國及亞太地區(qū)”買家在倫敦的新房和二手房中占購買比重僅為6%和2%。英國本土買家則分別占比41%和66%，是樓市購買主體。

“去海外只是策略性安排，因?yàn)槿绻袊藳]有走出去買房，開發(fā)商也不會有投資海外的動力。”高緯環(huán)球中國區(qū)董事總經(jīng)理張良軍表示，現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資海外只是試水階段，雖然越來越多，但這不會成為中國房地產(chǎn)企業(yè)的主流，中國房地產(chǎn)主流還是中國本土市場。“中國本土市場的體量、需求和潛力相比海外更大。”

中外房地產(chǎn)開發(fā)回報(bào)率差異也決定房地產(chǎn)投資海外，國務(wù)院發(fā)展研究中心最新發(fā)布的《中國住房市場發(fā)展趨勢與政策研究》顯示，國內(nèi)部分知名開發(fā)商的毛利率接近甚至超過了50%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于日本和美國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。張良軍認(rèn)為，從項(xiàng)目層面看，海外房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目層面上獲得30%的毛利率幾乎是不可能的。中國企業(yè)去海外不僅有巨大的機(jī)會成本，同時還會受到當(dāng)?shù)囟愂铡⒎傻刃碌募s束。

京華時報(bào)記者邢飛