原標(biāo)題: 研究顯示中國空置近5000萬套房屋 任志強(qiáng)稱絕不可能

　　東方網(wǎng)10月28日消息：中國官方并不發(fā)布空置房數(shù)據(jù)，而西南財(cái)經(jīng)大學(xué)的一項(xiàng)數(shù)據(jù)引發(fā)了巨大爭論。這場關(guān)乎中國經(jīng)濟(jì)關(guān)鍵數(shù)據(jù)的爭議還在繼續(xù)，日前，西南財(cái)大方面做出了進(jìn)一步解釋。

　　今年上半年，西南財(cái)大中國家庭金融調(diào)查與研究中心發(fā)布報(bào)告稱，2013年，我國城鎮(zhèn)住宅市場的整體空置率達(dá)到22.4%，城鎮(zhèn)空置房為4898萬套。對此，華遠(yuǎn)地產(chǎn)原董事長任志強(qiáng)稱此絕不可能。爭議由此發(fā)酵。

　　西南財(cái)大中國家庭金融調(diào)查與研究中心主任甘犁的結(jié)論基于中國家庭金融調(diào)查項(xiàng)目（CHFS）的數(shù)據(jù)：全國城鎮(zhèn)地區(qū)住房空置率為22.4%，約為4900萬套住房。商品房空置率為26.3%，約為2700萬套。經(jīng)適房空置率為23.3%，約為200萬套。這一數(shù)據(jù)曾獲得王志綱等地產(chǎn)大佬的認(rèn)同。

　　任志強(qiáng)則從住宅竣工數(shù)量推算。1998年至2013年住宅竣工面積約106億平方米，約1.1億套住宅。其中，房地產(chǎn)開發(fā)為6700萬套。按1998年舊房拆除量2.4億平方米推算，16年間拆除30多億平方米，凈增約70億平方米住房面積。1998年到2013年，城鎮(zhèn)新增人口約2.2億人，折算城鎮(zhèn)新增約7000萬個(gè)家庭。因此，住房套數(shù)和家庭數(shù)大體一致。

　　在任志強(qiáng)的質(zhì)疑之后，甘犁當(dāng)時(shí)曾作出過書面回應(yīng)。而在10月24日由西南財(cái)經(jīng)大學(xué)和新加坡管理大學(xué)聯(lián)合舉辦的“西財(cái)－新大‘經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期的管理-以中國及新加坡為例’國際論壇”上，甘犁再次專門作出更為深入的回應(yīng)，解答空置率之謎。

　　甘犁說：“這是非常大的謎，這個(gè)謎怎么解決？我們一家一戶走下來看到了這么多空置房，但是國家宏觀大數(shù)上算一算好像不應(yīng)該有這么多空置房。解決這個(gè)謎底就是城鎮(zhèn)化的謎底。就是我們對城鎮(zhèn)化要有一個(gè)充分理解。空置率之謎要通過城鎮(zhèn)化揭開這個(gè)謎底。”

　　關(guān)鍵在于，由于統(tǒng)計(jì)方式的變化，許多農(nóng)民的居住地在統(tǒng)計(jì)中由農(nóng)村變成了城鎮(zhèn)，有數(shù)千萬個(gè)家庭因此“帶著房子進(jìn)城”了。

　　首先，CHFS定義的住房空置是指城鎮(zhèn)地區(qū)無人居住的家庭自有住房，包括：一套房家庭因外出務(wù)工等原因而無人居住的住房；多套房家庭既未自住也無他人居住的住房。“比如，在北京上班，房子在成都空著的，也算空置率。”

　　甘犁說，一般認(rèn)為，城鎮(zhèn)化是農(nóng)村居民離開居住地，“扛包進(jìn)城”生活工作，也就是“主動(dòng)進(jìn)城”。他們或租房或購房，有剛性居住需求。但是，城鎮(zhèn)化還包括另一類通常被忽視的城鎮(zhèn)化：居住地由農(nóng)村變成了城鎮(zhèn)，當(dāng)?shù)剞r(nóng)村居民也因此統(tǒng)計(jì)為城鎮(zhèn)常住居民，是城鎮(zhèn)化的一部分。

　　國家統(tǒng)計(jì)局公布了從2009年至2013年歷年統(tǒng)計(jì)用區(qū)劃和城鄉(xiāng)分類代碼。僅此期間，全國70萬個(gè)社區(qū)（居委會、村委會）中有3.8%從鄉(xiāng)村變?yōu)榱顺擎?zhèn)，占城鎮(zhèn)社區(qū)的11.8%。“居住在社區(qū)上的居民就從農(nóng)村居民變成了城鎮(zhèn)居民，他的戶籍是沒有變化的，他的房子還在那里，他住著原來的房子。”

　　CHFS的數(shù)據(jù)還顯示，2009到2013年，每個(gè)省的城鎮(zhèn)化率的上升速度跟“被進(jìn)城”的比例是相關(guān)的。基于CHFS數(shù)據(jù)，2013年常住地人口結(jié)構(gòu)，城鎮(zhèn)地區(qū)居民中的農(nóng)業(yè)戶籍人口，“被動(dòng)進(jìn)城”占比14.3%，而“主動(dòng)進(jìn)城”占比11%。

　　從住房需求上來說，“被動(dòng)進(jìn)城”家庭和“主動(dòng)進(jìn)城”家庭是非常不同的，和城鎮(zhèn)戶籍是比較接近的，而且少于城鎮(zhèn)戶籍，因?yàn)樗麄兪恰皫е孔舆M(jìn)城”的。所以不能把“被動(dòng)進(jìn)城”家庭當(dāng)成“主動(dòng)進(jìn)城”家庭，認(rèn)為有很多剛性需求，要買很多房子。

　　甘犁認(rèn)為，2000~2013年城鎮(zhèn)新建住房7000萬套之外，城鎮(zhèn)地區(qū)至少還新增了四五千萬套，這是由“被動(dòng)”進(jìn)城的家庭帶進(jìn)來的。“你會看到被動(dòng)進(jìn)城比例越高地區(qū)住房空置率也越高，不是說這些被動(dòng)進(jìn)城家庭農(nóng)村的自建房有空，空是空在商品房里面。因?yàn)槌擎?zhèn)化建了很多房子，但是大量被動(dòng)進(jìn)城不需要房子，所以商品房是空著的。”

　　甘犁認(rèn)為，“被進(jìn)城”居民明顯多于主動(dòng)進(jìn)城。不區(qū)分兩類進(jìn)城居民將導(dǎo)致住房需求被高估。對城鎮(zhèn)化的誤解有可能是導(dǎo)致中國3000萬套商品房多建的原因之一。“從供給角度是多供給了，因?yàn)閷Τ擎?zhèn)化的錯(cuò)誤理解認(rèn)為有很多需求，但是實(shí)際上大部分超過一半的城鎮(zhèn)化暫時(shí)沒有這樣的住房需求。從需求角度來講，就是多套房購買讓這些多建的房子還是賣掉了，這是我們在需求供給一個(gè)非常嚴(yán)重的錯(cuò)配。”