萬通：保證美國工人喝咖啡的時間

海外版圖：紐約、新加坡等

困難：只能用美國的材料，只能用工會的工人，各種費用均比國內貴

“所有的海外投資人，都面臨著剛從鄉下到城里的生活體驗。” 近日，談到在美國的十年投資體驗，萬通控股董事長馮侖不禁以“鄉下人進城”作比喻，稱在紐約投資有三個心理體驗，第一是貴，第二是矯情，第三是標準高。

2006年6月，在“9·11”中淪為廢墟的世貿中心7號樓重建竣工后正式對外開放。與這一消息同時對外公布的是，其第一筆投資來自于中國企業萬通。

根據媒體報道，彼時，萬通租下世貿中心7號樓頂部48至52層，五層樓共約20萬平方英尺，計劃興建一個集商務與文化交流于一體的“中國中心”。后來幾經輾轉，萬通最終在2010年3月與世貿中心簽訂合約，租下1號樓的64層到69層，建筑面積約2萬平方米，租期20年，名字正式定為“中國中心”。

關于首嘗“螃蟹”背后的心路歷程，馮侖本月初出席某論壇時這樣描述：“2001年，拉登‘強拆’了美國世貿中心，美國要重建，于是我們獲得機會，在這棟541米高的大樓的頂樓，做了一個中國中心。12年來，我飛了60多次紐約，獲得一些體會?！?/p>

馮侖用“鄉下人進城”來形容在紐約的投資體會：一是什么都貴，就好像一個鄉下妞兒嫁到城里做媳婦，發現洗頭水都這么貴，熱水洗澡更貴，馬桶抽水水費也貴，什么都貴，但這就是城里人的生活。

說到此處，他還轉頭對著臺下某律師事務所負責人“吐槽”：“在紐約做投資，律師費每天都貴得不得了。所有的律師每天一出門就掐表，在路上的時間都要算我的錢。我們跟他討論業務，我說話的時間他也收錢，所以就是貴?！?/p>

除了“貴”，馮侖的第二個體驗是“矯情、復雜、事兒多”。他說，在紐約，所有投資行為都必須按照當地的法律來，比如在紐約做裝修，當地就要求凡是跟皮膚接觸的地方，一定只能用美國的材料，另外一個讓中國開發商不適應的地方是美國工人的工時，“所有的工人只能用工會的工人，只能8小時工作，而且，中間喝咖啡的時間必須保證。”

“客戶對好東西的要求特別高，而我們這些村里人不知道好東西的標準是什么。”馮侖接著說，紐約客戶要求非常具體、仔細。

在馮侖看來，中國房企在紐約的投資大抵有三種模式：一種是財務投資，需要算準周期，即成熟寫字樓里帶有租約，在資產價格相對較低買入一定份額，繼續收租，該模式風險最??；其次是開發模式，這需要在當地找對合作伙伴；第三種就是復星和萬通模式，即擁有空間、結合經營，對于這種模式，他的體會是，要舍得花錢。

對于房企投資美國房地產的機遇與挑戰，招商資本董事總經理孫剛感同身受。他分析稱，從大周期來看，美國2010年第一季度作為上漲周期起點，這輪周期可走到2017年，甚至2019年，此外，美國一線城市的再造和更新，使城市的功能和環境不斷提升，年輕人乃至老年人回歸城市中心，由此帶來了相應的投資機會。

孫剛說，機構投資人主要謀求風險加權后的最佳回報，根據風險偏好的不同，可選擇出租型物業項目、增值改造或開發項目；個人投資海外房地產，主要驅動來自教育、醫療和環境等需求，學區房或成首選標的。

“風險主要集中在投資后的運營管理上。項目如何賣，物業怎么管，成本如何控制，都直接影響投資回報率，搞不好，會虧損?！睂O剛稱，企業海外投資要特別注意合作伙伴的選擇，因為美國當地開發商善于充分使用各類金融工具，最大限度利用杠桿，因此當利息走向上升通道，投資風險隨之增大。

關于在美國投資地產項目的生意經，PE也有自己的感觸。盛世神州房地產投資基金負責美國業務的龍歆表示，跨境投資最重要的一點是選擇合作伙伴，其次才是選擇合適項目，選擇合作伙伴則需把握兩點，利益共享和風險共擔。