碧桂園：速戰速決

海外版圖：馬來西亞、澳大利亞

困難：政策壁壘、資金使用方式、銷售模式

作為國內較早一批跨出國門的開發商，短短兩三年時間碧桂園便在馬來西亞和澳大利亞兩個市場做得風生水起，海外業務正為該公司貢獻越來越顯著的業績，拓展海外已成為碧桂園的長期戰略。

但碧桂園剛出國門之際，除了口袋里裝著的資金，其余幾乎是一片空白。有消息顯示，當該集團董事局主席楊國強考慮到海外投資時，曾找下屬做了很多思想工作才把人派出去。

早在2009年，楊國強就在中國臺灣等地物色項目，但在中國臺灣的考察無果而終。之后他將目光放到了華人數量較多且房地產處于起步階段的馬來西亞，并火速與遠東發展主席邱達昌旗下的大馬置地（Mayland）訂立協議，建立合營公司Wealthy　Signet　Sdn　Bhd，碧桂園占55%股權。

海外投資的過程并不如在國內做開發那么順利。據該集團相關負責人透露，馬來西亞項目一開始進展異常緩慢，其次是政府審批過程漫長，此外，當地的私有土地也讓收購的談判過程異常繁復。所以，碧桂園的海外軍團不得不花大量時間去研究當地的法律條款、產權年限、土地出讓方式，甚至與當地人打交道的文化習俗以及方式。

而碧桂園在第二個海外戰場澳大利亞也是從零開始，在那里又遭遇另外一套“游戲規則”。

2013年10月，碧桂園在澳大利亞簽訂購置合同，今年2月獲取土地。該項目取名萊德花園，占地26.38畝，規劃有829套公寓及超1000平方米商業。項目位于高速發展的悉尼北萊德區（NORTH　RYDE），屬于澳大利亞政府重點規劃發展的居住區域。

碧桂園澳大利亞公司相關負責人透露，到了國外，資金使用、政策壁壘，乃至材料和人才均會遭遇跨國的障礙。

例如銷售以及資金回籠方面，澳大利亞就與中國大不相同。在當地購房，購房者只需付房款的10%，這筆首付款需存放在政府監管的賬戶上。如果購房者是采用銀行按揭，剩下的90%房款要等到交房的時候銀行才放貸——萬一開發商出了問題，購房者也可以隨時把錢拿回來。這種規則對中國發展商的資金提出了全新要求，如果客戶僅支付10%定金，一來不利于項目獲取所需求的開發貸款，二來項目三年后交樓，市場風險比較大，容易發生退樓現象。

此外，有業內人士擔憂，碧桂園如果參考馬來西亞項目模式將項目大量賣給中國人，有可能引起當地政府的警覺，也許會逼迫政府出臺限制性政策。

不過雖然風險高，背后的利潤以及市場前景有著更強大的誘惑力。碧桂園公開表示：未來三至五年，海外項目、廣東省內外的全國各地將呈“三分天下”的態勢，10年內，國內國外各占一半比例。

碧桂園擁有的靈活性為其在海外快速開疆擴土提供了制度保障。

據碧桂園馬來西亞公司相關負責人透露，楊國強給予他充分授權，在人員以及費用等問題的審批上都比國內其他公司更加靈活。有一個例子是，這位負責人在馬來西亞考察依斯干達一宗土地之后向楊國強請示，得到的答復是：你自己決定要不要拿！

而讓業內意外的是，在項目開發過程中，碧桂園在海外依然保持了其國內的快速度。這同樣得益于其靈活的機制。

在國內，碧桂園的顯著特色是快速開發、快速周轉。通過與自己的建筑施工隊、裝修公司和材料供應商合作，達到成本和時間極度集約。這套方式顯然也運用到其海外項目的運作中。

例如澳大利亞項目展廳建設過程中，碧桂園復制了其在國內的經驗，幾個施工隊同時進場，幾個界面同時施工，將工期大為縮短。

又比如其在馬來西亞展開海陸空轟炸式的銷售模式幾乎顛覆了當地的賣房傳統。無論是一次推售上萬套房源，還是將大批客戶空運到當地海邊等，都帶著顯著的碧桂園標簽。因為他們相信：只要有人來，就必定有生意。